北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  请问，北京的房价凭什么只能涨不能跌！现在的高房价是不是从1000多涨起来的？凭什么不能降回去？怎么涨的就怎么降，很简单。如果房价涨了工资跟着涨也行，但是老百姓的收入涨了吗？凭什么让我们为高房价买单？凭什么让我们把人生都浪费在房价上？我本来以为你是为我们底层发声的，原来你也是房价的吹鼓手，那就别怪我把你拉黑了。

  1、我不会怪您的，拉黑吧，我反而会谢谢您为净化网络又贡献了绵薄之力。虽然苍蝇也是肉，但我会因为少了嗡嗡声而感觉清静的。

  2、北京的房价从来都是在涨涨跌跌的，有涨就有跌，更没人规定不许跌。北京1994年就有过房价下跌，之后的1997、1999、2004、2008、2010、2012、2014、2017，2020，2023年至今都出现过下跌，甚至是暴跌。其他年份也都是涨跌互现，您可能前几年还岁数小，以后长记性了自然会记住的。

  3、您错了，北京的房价不是从1000多涨起来的，而是1980年的400块，在团结湖的第一个商品房。

  不凭什么，就是降不回去了。现在团结湖租一套70多平老破小的月租金都要7/8000，您觉得这套房还卖当年的3万块合适吗？或者卖2000年时的3000多合适吗？20多万一套房，一年租金小10万，那不得打破头的抢啊？但人家业主能卖吗？

  怎么涨的怎么降，倒也能试试。从400块涨到现在6/7万是用了40多年，那咱就40多年之后再看吧。

  4、您的收入肯定是没有北京房价涨的快，但我的还行。我90年代初参加工作的时候工资5/600，房价2000左右，三个多月能买一平米。现在北京均价6万多，我用不了仨月就能买一平米了。

  所以不用您为高房价买单，商品从来都是目标人群的，也就是有资格+有意愿+有购买力的人群的。卖私人飞机的从来不找我推销，我也他们好几十年了。咱们各取所需吧，在自己的能力范围内消费就行，各自安好。

  对了，北京的工资凭什么只能涨不能降啊，是不是从几十块钱涨起来的？凭什么不能降回去？怎么涨的就怎么降，更简单吧？

  5、没人让您把人生浪费在房价上，买不起房可以租房啊，谁说必须买了？另外可以去追求诗和远方嘛。会写诗+掏得起路费就行？

  对了，白居易会写诗，也被调侃过“长安居，大不易”。杜甫会写诗，写过《茅屋为秋风所破歌》，梦想的是“安得广厦千万间”？韩愈会写诗，吐槽“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。”苏东坡会写诗，写的是“我老未有宅，诸子颇有言”，恐怕他那几个儿子的“言”，都不是什么好话吧。

  所以您能学习陶渊明的《陋室铭》，去远方买房，就能“斯是陋室惟吾德馨”了。

  6、我本来就是给开发商打工的，曾经是卖房的，房子只卖给买的起的人，我也只需要对客户说好听的，对于买不起的则不耽误工夫。既然给我拉黑了咱就相忘于江湖吧，走好不送……

  请问，我们是非京籍买房，东城龙体，西城广外，朝阳慧忠里，想兼顾孩子上学和保值，五六年以后置换，目前这三个地方总房款650差不多买到相同面积的房子。

  西城广外非京只能去两个最差小学，朝阳外国语口碑不错。广外和朝外的房子，都是比较老的，八九十年代，老公房，几年后西城广外会不会比朝阳慧忠里容易出手？

  1、非京籍买学区房，是很快能落户吗？但落户前基本就是派位，很难进入对口牛校。这学区的选择只能家长定，东西城和朝阳的教育模式也不一样，不敢建议。

  2、保值估计都差不多，溢价率一致，这两年入学高峰期，大概率不会走弱。过了明年看供需的情况了，而且主要看政策，都是不好预测的事儿。卖房主要看价格，只要要价不太高就都好出手。这价格在东西城就是很普通的学区房，不算高价的，也没什么难出手的。

  3、这看孩子的天分和父母期望值吧。常规来讲如果有了京籍，是天牛娃就买西城，甭管什么学校都无所谓，凭天分考八少八素不就行了。考不上也无所谓，西城的资源好机会多，前几年的高考状元俞笑就是从房山移民到广外的，然后去了四中。普娃如果期望值不太高的话在东城，跟着大部队怎么都不错。期望值高就在西城，清北985的概率从理论上更大。

  牛娃图个稳妥的去朝外，这不是口碑不错，而是十分好。9年制省心，加工能力也超强，中考不统招的情况下都能名列前茅，若孩子能1+3就算踏实了。

  4、常规来讲，如果是非京籍，那一般建议朝阳的学区，只要有房，顺位就在京籍无房户的前面，学位充足的话就能进入对口校。但这也不敢保证，最好咨询学校。广外的也未必比慧忠里好出手，因为溢价率一致，而朝阳有单校划片的优势。

  请问，我刚看了一篇楼市文章，说国内房价已到了拐点，将按照五四三二一线城市顺序下跌，并通过国内外一线城市房产均价和房租收入对比，国内一线城市房产价格明显高于国际一线城市，租金却相反。而经济繁荣快速地发展时房价都会涨二三十年，然后当经济提高速度放缓或下行后，房价就要下降，房产收益率将大幅下滑。

  比如东京房产后连续30年房价下跌。您怎么看？因为我手中有两套房，一套自住一套出租，但租金不高，正在犹豫是否出手。

  1、五四三二一，哪儿这么标准的事儿啊？没听说过。或许是偏远城市的楼市弱点儿，但没比什么明确的标准。

  2、租售比，北京2008年之前的租售比一直是200-300，2005年之前甚至更高，全部符合且超过了所谓的国际惯例。但当年为什么那么多人骂房价高呢？

  另外，出租房子就是做生意，投资回报有毛利和纯利。中国的租金收入几乎等于纯利，而其他几个国家的很多都没有扣除房产税、物业费、保险费和个税和维护成本，最终的纯粹收益率其实在哪国都差不多的。资本是全球流动的，有钱人不会放着高利润而给别人留着的。

  所以这种观点真的没什么道理，我也懒的反驳了。只说一点吧，投资就是做生意，凡是只谈毛利而不谈成本的都是耍流氓。

  3、经济繁荣是房价上涨，放缓或下行后下跌。只能说有这种可能，但也是没标准的。因为大城市的房价一般都跟随货币量涨跌，钱多了自然上涨。这参考解放前内战时期吧，中国都谈不上经济发展，但所有城市的房价都上涨，只是因为恶性通胀。

  4、日本的房价确实是陷入失落的三十年，到现在还跟狗似的趴着呢。但是东京近十年来保持了连续上涨，近期更是大面积上涨，已经回到高点还创了新高。背后的原因是货币超发，跟经济的关系不太大。

  5、我没什么看法，房子是用来住的，真要是用不上，也觉得租金低就卖掉，换成其他的高息+稳妥的理财就行。这看自己的判断吧。

  章哥您好：冒昧打扰，我是万象高尔夫花园一区业主。近期小区突发热水停供争议，您在房地产领域经验比较丰富，特向您请教维权建议。

  小区自200X年交付至今，由北京华盈顺承能源科技有限公司提供供暖及24小时热水服务（30元/吨）。2024年2月15日，物业突然转发热力公司公告称：因供热设备陈旧，无法维修，且使用户数不足等原因，将于2025年3月15日停止热水供应，要求业主自装热水设备。据业主群反映，好像500多户业主中只有80户左右在正常缴费。

  深知您时间宝贵，附上关键材料供参考（购房合同扫描件、物业公告截图等）。若能拨冗指点迷津，全体业主不胜感激！

  1、让物业提供和开发商的合同，是委托还是买卖？附件中的设备清单，看设备的产权归谁？如果归物业就好办的多，就是他们的责任。

  2、常规途经就是找居委会+街道办来协调，打官司花钱多还麻烦。热力公司是表面上的责任人，但实际他们是供货方，给钱就办事儿。他们内部的问题是他们自己的事儿，业主这边可以当作理由，但意义不太大，就算他们内部贪腐又能怎样啊？是他们自己的事儿。

  3、要点，就是产权。这种情况在很多小区都有，主要都是配电室、水箱、水井和中央空调之类的，到该更换或大修的时候必须厘清产权。如果能证明是物业的产权就省事儿多了。

  请问，目前有望京三居一套，出租，没考虑过出售，租住在菜户营桥附近。孩子刚上大学，暂不用考虑学区。夫妻两人都是差不多还有10年退休，工作地点一个在呼家楼（6号线号线），另一个在阜成门外，离14号线比较近。有车，两人单位停车都方便。

  想购买一套2居或3居，预算1000万左右，别超过1200万。希望能稍微新点儿，小区环境和物业管理过得去，停车方便，周边生活设施齐全，开车到两人的单位，在正常早晚高峰时期不超过1小时。请问，有没有建议的购房区域或版块？如果有能推荐的小区更好。

  1、孩子上大学了，真好。自住用房还是自己选吧，外人不好建议。而且我现在很少出门，对交通不熟，帮不上忙。我一般只能从保值角度说两句，其他的还是问中介吧，这是他们的业务。

  3、不过如果是用不上学位，那就看石景山或丰台呗，这价位的肯定都没学区溢价。丽泽的有概念溢价，避开就是了。要不看看远洋沁山水，2008年的盘，勉强算次新，保值什么的都挺好，看喜不喜欢吧。或者丰台青塔和岳各庄附近，好几个不错的小区呢，万科保利和大成的都有价位合适的。

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